Muchos propietarios están deseando poder decir “mi piso ya está vendido” y no lo consiguen. La verdad es que hoy en día cuesta vender. Aquí está la historia de la venta del mío.
La exclusiva
Tuvimos la primera reunión con la agencia el 7 de abril. El acuerdo de exclusiva tenía un par de cláusulas que a mi no me gustaban y finalmente las modificamos. En concreto:
- Si se firman arras pero no se vende por motivos ajenos a la agencia, la agencia cobra. Esto no me pareció bien porque por mucho trabajo que haya hecho la agencia, y por mucho que sea el propietario quien decida cancelar la venta al final, la esencia de la exclusiva está en el éxito de la operación. Y el éxito es la escritura, no las arras.
- Si durante la vigencia del contrato el propietario hace imposible la operación, la agencia cobra. También se eliminó esta parte, porque considero justo que el propietario pueda decidir retirarse del juego en cualquier momento sin perjuicio económico.
Con estas modificaciones, el acuerdo de exclusividad se firmó el 28-4-2010.
El precio
La agencia me explicó que se reúne con el propietario 1 vez al mes para analizar la respuesta que está obteniendo el inmueble, y decidir eventuales bajadas de precio. Yo quise ser más ágil y hacer bajadas quincenales.
Quedó claro desde un inicio algo que a ambos pareció justo: si el precio tenía que bajar, lo haría igualmente la comisión. Eso sí, establecimos un suelo del 3%.
La historia
- 28 de abril: Publicamos el anuncio a un 13% por debajo del precio medio de la oferta de la zona publicada en ese momento en idealista, con una comisión del 4,5%.
- 17 de mayo: Desde la publicación, 0 emails y 0 llamadas: hay que bajar más. Pasamos a 19% por debajo del precio medio y dejamos la comisión al 4%.
- 25 de mayo: LLega la primera oferta formal a un 32% por debajo del precio medio. Me resisto a aceptar una oferta tan baja tras solo 25 días en el mercado y una sola bajada. Contra el consejo de la agencia, considero que los plazos quincenales son suficientemente rápidos como para no perder oportunidades, así que rechazo la oferta. Sin embargo, adelanto unos días la siguiente bajada, y hago una contraoferta a un 26% por debajo del precio medio. La comisión queda en el 3%. El comprador no acepta; dejamos publicado este precio como nuevo pvp.
- 15 de junio: Recibo la llamada de un señor que me propone “entendernos directamente” y descontarle del precio parte de la comisión, “así ganamos los dos”. Lo siento, le digo, pero me gusta cumplir con lo que firmo. Parece entenderlo y le pongo en manos de la agencia.
Resulta que para comprar tienen que esperar a tener vendido un piso que tienen en el mercado. Nos quedamos esperando a que formalizara la oferta, pero nunca llegó a hacerlo.
- 21 de junio: 2ª oferta formal a un 30% por debajo del precio medio. Esta vez decido aceptar. La comisión queda en el 3%.
He bajado un 37% desde el máximo de la zona (2006). Aun así, el precio es un 60% superior al de la compra, en 1999. El precio de venta está al nivel de 2004; malas noticias para los que compraron después de ese año.
La ficha de mi piso recibió en idealista un total 1.397 visitas en el portal y 21 contactos (9 emails y 12 llamadas). El 75% de estos resultados se concentra en el mes de junio, coincidiendo con el precio más bajo. En total la agencia enseñó el piso físicamente 29 veces, 10 a clientes de la agencia y 19 a contactos procedentes de la publicidad (solo portales), en su mayoría de idealista. El comprador contactó con la agencia el 14 de junio y procede de idealista.
La agencia se encargó también de engorrosos trámites: actualizar la cédula de habitabilidad, cerrar la fecha de firma con el comprador y el notario, recoger documentos varios en la administración. Finalmente firmamos la venta el 26 de julio. Desde la publicación hasta la firma pasaron 3 meses.
Como explicaba en el post "Vender mi piso: ¿agencia o particular?", cuando decidí vender tuve claro que lo haría con la ayuda de un profesional, y firmando exclusiva. Se generó un enorme debate alrededor de ambos temas, y parece que son legión los que opinan que la agencia no merece lo que cobra. En mi caso fueron serios, profesionales y diligentes. Para mi, sigue siendo la mejor opción.
Suscribirse a:
Enviar comentarios (Atom)
Entradas
22 comentarios:
Para que se queda la agencia un 3% si el anuncio lo pusistes en idealista y los compradores vinieron de esa web.
Mas de 1% para la agencia no es justo.
bueno parece que lo explica bastante bien, la agencia hace muchas otras cosas que poner anuncios y quedarse esperando a que suene el telefono... pero parece que gente como tu no lo entiende.
y otra cosa, lo justo o no justo, ese 1% que dices, ¿esta meditado? o simplemente es lo primero que se te paso por la cabeza... ¿porque no un 1.5% o un 0.75%?
PD: hablar por hablar parece deporte en este pais...
Hombre, hay que tener en cuenta que la agencia se encargó de todos los papeleos posteriores, como indica al final del artículo.
Como lo hice yo: di de alta el piso en 3 webs, con dos fotos por estancia y plano a escala. El precio: un 30% por debajo de la media de esas webs.
Cuando alguien quería venir, le decía que si había visto el plano a escala y las fotos, y invitaba a que lo hicieran si no lo habían hecho ya.
Resultado: 3 semanas a la venta, 22 visitas (increible, ¿de donde saca la gente el dinero?), 3 ofertas en firme.
¡Vendido!
No es justo y no eres objetivo.
Eres el director comercial de idealista.com...me parece que vendernos la moto de que las agencias son lo más y que fácil y rápido todo, nanai!
Primero porque te asedian a llamadas desde número oculto claro!que tontos tampoco son y algunos son bastante bordes.
Segundo porque te meten en casa a todo kiski y yo entiendo que tienen que currar 8h como todos y algo tendrán que hacer,pero se vé claramente el que quiere comprar y el que quiere pasear y pasar la tarde.
Y tercero porque aunque faciliten el trabajo y me parece estupendo se cobran una comisión que creo del todo desproporcionada, hace unos años mucha gente se daba ostias para ser comercial en una agencia inmobiliaria.
Money, money, money y facilito eh??? Anda ya!
Si es que está claro, el principal problema con la venta de los pisos es el querer venderlos a precios excesivamente altos.
Por mi barrio sigo viendo carteles de pisos en venta desde hace años, concretamente en el mismo bloque en el que vivo, mismo piso que el mío pero el primero, 1.000.000€ así, tal cual, sin plaza de garaje, eso no lo vale ni por asomo (son 105 metros) de un barrio de Madrid tirando hacia las afueras, bastante viejo el barrio y que tiene lo justo de servicios. Pues ahí siguen, en venta y sólo han rebajado....50.000€ en los 4 años que lleva en venta. De risa la verdad.
Por cierto, ese piso en su día (hace 25 años) costó unos 50.000€ y quienes lo venden son los dueños originales.
Como se nota muchacho/a, que tu no has sido comercial en toda tu vida.
Sobre si es justo o no el 3%, más que justo yo me planteo si es lo que vale el tiempo que me he ahorrado gestionando la venta con una agencia. En mi caso sí: yo no hubiera podido atender con celeridad a los contactos, y mucho menos a las visitas.
Por otro lado, un 3% es una comisión ajustada al mercado en estos momentos.
Y el que crea que vender es muy fácil es libre de intentarlo por sí mismo...
Un saludo
Eduard
En nuestro caso, la agencia (con exclusiva también) nos hizo perder un año. Un año que significó bajar mucho más dinero para poder vender. Vendimos en verano de 2009 y compramos en septiembre de 2006, así que perdimos algo de dinero con la venta. Esto es lo que no quiere asumir la sociedad española; que los inmuebles ya no son rentables actualmente ni lo serán a futuro con hipotecas a 30 o 40 años para poder pagarlos.
Me parece que la táctica de seguir bajando esta equivocada. La gente no es tonta, sigue las ofertas y ve que una propiedad se sigue bajando... entonces queda a la espera de que se baje más y no pica. Mejor empezar con un precio realista desde el principio.
Te doy la razón, Jorgo.
Lo malo es que no siempre es fácil acertar con ese precio realista...
Sin duda, publicar a precios manifiestamente altos es perder el tiempo. El mercado te ignora olímpicamente.
Una manera de determinar un precio de salida es hacer una tasación profesional. Es posible que tengas que bajar todavía, pero las tasadoras independientes están afinando.
Puedes también consultar los valores de referencia hipotecaria de las 6 viviendas cercanas a la que estás viendo en idealista pulsando en el link "valor de viviendas en la zona" que ofrecemos gratuitamente vía Sociedad de Tasación, desde la ficha de la vivienda.
aquí va un ejemplo
inmueble en idealista
valores de referencia de st
un saludo
zapatero a tus zapatos... así asegura el dicho, pero la gente quiere ahorrarse costes no recurriendo a profesionales de la venta, (lo dificultoso es encontrar auténticos "zapateros" de la venta, profesionales auténticos, con ética ante todo. Mi opinión como buen "zapatero" que soy, es que los que quieran vender un piso tengan "talante" de dárselo a profesionales. Un saludo Eduard. (nota: las posibles coincidencias de terminología política, son meras coincidencias)
Yo creo que el posible comprador no esperará una bajada indefinida, porque sabe que, en cualquier momento, puede perder el inmueble. Siempre hay alguien a quien le vale el precio, y Eduard tenía claro cuál era su tope de bajada, por tanto, no veo el problema.
Por otro lado, tampoco veo el problema en elegir una agencia, sea en exclusiva o no. Eduard lo vio oportuno, y ha vendido. Yo creo que chapeau por él, y también por aquelllos que consigan la venta en condiciones aceptables, ya que no es nada fácil hoy en día.
A los demás, pues nada, seguid esperando.
Obviamente, el éxito de la operación radica en una incorrecta percepción de las bajadas a las que se verá sometido ese inmueble en el futuro. Con una caída reconocida del precio de un 37% en 4 años, está bastante claro que en el futuro sufrirá un proceso de ajuste similar, o incluso mayor. Eso significa bajadas superiores al 10% anual. Lo interesante sería calcular el ritmo de descenso de la zona, para averiguar por cuanto hubieses vendido ese inmueble 6 meses más tarde.
En ese aspecto, la única razón por la que el piso ha sido rentable, es el factor de apalancamiento financiero o costes de amortización. O en otras palabras, no se ha vendido en base a su precio "al contado" sino que de ese 60% hay que descontar los intereses de la hipoteca si la hubiere, y sumarle los costes de financiación, en su caso, al precio final del piso.
Con lo que ha sido un simple trueque fuera del mercado. El factor más importante no es el precio sino el coste de oportunidad que supone el invertir a pérdida el monto total final del inmueble.
En realidad la única demanda actualmente es un baile de sillas entre distintos propietarios, esa demanda se agotará y las caídas serán bastante más drásticas del 37%.
Así que, más que vendido, se podría decir que ha sido “canjeado” y su “precio real” se encuentra por debajo del de venta, con lo que una bajada del 30% no garantiza en absoluto su adquisición.
De otra manera, si los demás pisos de la agencia en la misma zona hubiesen seguido esa bajada, la oferta por el piso el piso se hubiese dirigido indefectiblemente hacia su precio en 1999.
O de la forma clásica, es un mercado de “tonto el ultimo” y cuando los bancos tengan que realizar perdidas en su cartera inmobiliaria, los particulares, que tienen el peso añadido del coste de la financiación tendrán que vender muy por debajo del 50% del precio actual, ya que los bancos actualmente solo conceden financiación a los pisos de sus propias carteras.
Suerte.
Lo de las comisiones de las agencias me parece increible. Lo que ganan por lo que hacen no tiene ni pies ni cabeza.
Recomiendo a todo el mundo que tramite la compra venta de la vivienda de particular a particular. Y si se lian con los tramites que vayan a una gestoria para que les hagan todo el proceso.
Con meter en google gestoria nombre_ciudad seguro que aparece alguna.
No entiendo este post. Lo planteas como un caso de éxito? Vendes tu inmueble un 30% por debajo de la media de la zona y pones un post tipo "así se vende". Me parece graciosísimo.
De tu posts sólo saco 2 conclusiones: Las agencias son la leche y los pisos están aún inflados un 30%.
Lo siento decirte, pero esta bien que bajen los precios, lo que no puedo es permitirme comprarme una vivienda de 80 metros cuadrados por 150.000 € que tendre que pagar con mi sueldo de mileurista durante unos 30 largos años, no como mis padres que con 5 o 10 años pagaban una casa, y sobre las agencias a miles de forma de vender tu propiedad sin utilizarlas y que se lleven una comision de escandalo, pero esa es mi opinion y cada uno con la suya.
Solo un detalle:
Comentas que hiciste eliminar la clausula que determina el cobro de la comisión en caso de ruptura después del contrato de arras.
Pues da lo mismo que la quites o no, la ley especifica que en intermediación inmobiliaria, el intermediario ha realizado con éxito su trabajo al realizar el contrato de arras, ya que se entiende que su trabajo era unir y poner de acuerdo ambas partes y así se hizo, de ahí en adelante depende de la voluntad de las dos partes y no de la intermediación.
Repito, NO ES MI OPINION, sino lo que redacta la LEY.
Un saludo, buen blog.
Gracias a todos por vuestros comentarios!
Es o no es un caso de éxito? Personalmente prefiero verlo como objetivo cumplido: yo quería vender en un plazo corto y con unas ganancias mínimas, y así ha sido.
Curiosamente nadie me ha preguntado si la agencia me dispensó un trato de favor por trabajar yo en idealista. Responderé que me he sentido muy bien tratado, pero me consta que lo mismo opinan otros muchos propietarios satisfechos atendidos por ellos.
Solo un apunte más: no digo que todas las agencias de España sean estupendas; sí digo que si se escoge bien, la ayuda de un buen profesional es, como en casi todo, la mejor manera de llegar a buen puerto.
Un saludo
Eduard
Finally, an issue that I am passionate about. I have looked for information of this caliber for the last several hours. Your site is greatly appreciated.
What a great resource!
Publicar un comentario