El otro día un cliente promotor nos contrató un emailing. Es para difundir el fuerte descuento que piensa aplicar a su obra nueva, el 30%. La promoción va a ser pronto propiedad del banco acreedor, así que el promotor explicó hace ya tiempo sus planes al banco solicitando por escrito autorización para aplicar el descuento.
Los del banco enviaron a una persona que, tras visitar la promoción sobre el terreno, le dio el visto bueno verbalmente. Pero el promotor, dada la maltrecha situación económica de su empresa y su condición de deudor, no quiere publicitar la rebaja hasta que se lo confirmen por escrito.
Apremiado por el calendario, nos cuenta su caso y decidimos intentar ayudarle aprovechando el contacto de un conocido. Así que, una vez localizado al responsable, me pongo al habla y le cuento la historia. Con el descuento, que parece ya validado, el promotor vendería algunos pisos, rebajaría su deuda y el banco reduciría la envergadura de la ejecución hipotecaria, así que parece que ambos saldrían ganando. Quise hacer la llamada porque no es muy frecuente que el promotor quiera poner dinero de su bolsillo para jugar todas las cartas posibles antes del embargo. La mayoría abandonan antes.
Supuse que el banco, como empresa privada que es, estaría interesado en proteger sus maltrechas cuentas y que, ante la posibilidad de vender algunos pisos antes de embargar, se movería rápido.
Mi interlocutor empezó dudando, y me pareció que entendía la situación. Pero quizás al intuir el trabajo extra que le iba a dar la gestión, me cortó secamente diciendo que yo no era quién para inmiscuirme entre el promotor y el banco, que el promotor recibiría su autorización cuando le tocara, y punto. Le expliqué que se trataba tan solo de acelerar el proceso para evitar perder ventas por el efecto de la Navidad ya muy cercana, y en un momento de debilidad llegó a pedirme el cif. Pero rápidamente recuperó la compostura, se desdijo de cualquier posibilidad de ayudar, zanjó con un "además tenemos mucho trabajo" y me colgó en plan grosero.
Así que el descuento sigue sin aplicarse, el emailing no ha podido salir, la promoción sigue sin venderse y, cuando sea ejecutada por impago, tendrá todos los pisos que hubiera podido tener, más los que no se vendieron antes por la incompetencia administrativa del propio banco. Y nosotros, cuando el banco quiebre, acudiremos a su rescate con el dinero de nuestro bolsillo.
lunes, 5 de diciembre de 2011
domingo, 27 de noviembre de 2011
Voy a vender mi piso. ¿por dónde empiezo?
Por el precio. Estamos en un mercado bajista desde hace más de 4 años y se da por hecho que los ajustes no han terminado, así que el comprador exige fuertes rebajas. Pero además de poner un buen precio hay que hacer otras cosas. Últimamente me han preguntado unas cuantas veces qué hacer para vender un piso; lo cierto es que es todo un reto hoy en día. Recopilo aquí las respuestas que suelo dar.
Los precios que ves publicados son los de los pisos que no se han vendido todavía, así que
¿Cuál es el precio de los que sí se han vendido?
Puedes seguir un conjunto de anuncios durante un tiempo para descubrir cuándo son retirados, aunque eso no siempre significa que se haya vendido; puede que el propietario simplemente haya descartado vender.
Por ello lo más práctico es hacerse con los servicios de un profesional competente en quien se pueda confiar plenamente. En España, las agencias son las únicas que conocen los precios reales de venta.
¿Qué descuento tendré que aplicar para lograr la venta?
Aunque obviamente cada caso es un mundo, una estrategia posible es publicar un precio de partida e irlo rebajando paulatinamente -cada 10 días por ejemplo- mientras no se reciban contactos. La norma de oro a recordar hoy es clara: solo se vende lo que está comparativamente mejor de precio que el resto de la oferta. Y otra: se puede perder horas consultando estadísticas y haciendo cábalas, pero al final el precio adecuado es el que encuentre comprador. Así que hasta que no llegue, toca bajar.
Es lo que hice personalmente en la venta de mi piso de soltero, comprado en 1999 y vendido en julio 2010. Aquí la historia:
Otro dato a tener en cuenta: el "negative equity" (mi piso vale menos que lo que debo de hipoteca) afecta ya a tantas familias que es cada vez más frecuente, ante una caída de los ingresos, deshacerse de la vivienda asumiendo pérdidas para evitar una pérdida futura mayor.
¿Cómo ajustar el precio?
Ante la falta de estadísticas oficiales fiables lo ideal es usar varias fuentes. Algunas ideas:
- hacer una tasación oficial con una tasadora independiente
- consultar el precio de tasación de otros inmuebles similares en idealista: los puedes ver pinchando en "valor de inmuebles en la zona". Es un link que aparece en la ficha de tu inmueble, debajo de la dirección (solo en las zonas en que tenemos el acuerdo con Sociedad de Tasación vigente)
- consultar los informes de precios de idealista:
http://www.idealista.com/pagina/informes-precio-vivienda
http://www.idealista.com/pagina/informes-precio-vivienda
- verificar la evolución de los precios con el índice 50 de idealista:
http://www.idealista.com/news/indicevivienda
http://www.idealista.com/news/indicevivienda
- verificar los descuentos medios que propone la demanda de la zona con la herramienta de seguimiento de descuentos medios de idealista:
http://www.idealista.com/news/descuentos-viviendas
http://www.idealista.com/news/descuentos-viviendas
- hacer un benchmarking comparando el precio de inmuebles similares que compiten con el tuyo en todos los medios públicos disponibles
- escuchar las recomendaciones de la agencia
- según nuestros datos, la oferta más ajustada es la de las agencias, seguida de la de los bancos, para terminar con los particulares, que fijan los precios más altos.
El comprador está en Internet:
Y quiere ver anuncios de calidad. Pon el tuyo full equip: descripciones, fotos de calidad o vídeos.
Hay que hacer marketing:
El stock es inmenso y tu piso compite con muchos otros. Hay que destacar para atraer al comprador, así que conviene invertir en destacados, visitas virtuales o vídeos profesionales; todos los esfuerzos que puedas hacer serán de ayuda para acelerar la venta.
Sobre el poder del marketing para vender antes:
¿Qué es eso del home staging?
Indispensable que el piso esté ordenado y limpio, cuidar los olores y la temperatura. Reformas urgentes y pintura son un plus.
¿Es mejor vender con agencia?
Sin ninguna duda. Personalmente soy partidario de los acuerdos con exclusiva, aunque corta. Pero con o sin ella, la ayuda de una agencia es crucial. Y puede ser la diferencia entre vender y no vender.
Sobre si conviene o no apoyarse en un profesional:
Sobre cómo acertar escogiendo inmobiliaria:
No tengo prisa
Estupendo, pero si quieres vender el tiempo juega en tu contra. Los precios siguen bajando...
Sobre el dilema: vender ahora o esperar?
Y si te surgen dudas, siempre puedes hacer tu pregunta en el consultorio de idealista:
Si se te ocurre algún otro consejo, deja tu comentario!
lunes, 31 de octubre de 2011
¿Quién vende pisos?
Son menos que antes, pero en España se siguen vendiendo casas. Concretamente, se registraron 27.038 en el mes de agosto según el INE. Pero quién vende? En idealista.com cada día vemos casos, y encantado voy a seguir publicándolos aquí.
Grandland Aguamarina
Promoción en Formentera, “Todo vendido”.
Ya no le quedan pisos a este promotor de Ibiza. Su promoción Formentera Palace, en es Pujols de Formentera, tenía 36 viviendas por vender.
Publicada en idealista.com durante 5 meses a un precio medio de 6.328€/m2, recibió un total de 35 contactos de los que salieron 2 ventas. El ratio de conversión es tremendo: 5,7%, muy superior a la media que usamos como referencia en idealista, 1,5%. Esto nos ocurre a menudo en producto de lujo.
Formentera Palace es un exclusivo residencial ubicado en Es Pujols, junto a una playa de finísima arena blanca y aguas cristalinas, y a muy poca distancia del parque natural de Ses Salines donde se encuentra la espectacular playa de Ses Illetes.
Josep Solana, director comercial, comenta que da por más que cumplido el objetivo que se planteaba: “Estar presentes en el mercado y que el cliente pueda hacer el primer contacto con la empresa”
Kolvenik
VPO en Barcelona, “Todo vendido”.
Esta constructora barcelonesa publicó su promoción “Pere lV”, de protección oficial, ubicada en el distrito Sant Martí de Barcelona. En escaso mes y medio en idealista.com, recibió 64 emails y 110 llamadas, en total 174 contactos de compradores, a los que vendieron 2 pisos.
Constaba de 23 viviendas, 36 garajes y 2 locales comerciales, en una zona consolidada y con todos los servicios, y ofrecía pisos de 3 habitaciones y 2 baños por 233.000 €, y de 2 habitaciones y 2 baños por 202.000 €.
César García, director de Kolvenik, comenta que en breve posiblemente adquirirán otro solar de las mismas características para desarrollar viviendas a precios similares. Debido a la crisis, se han especializado en viviendas asequibles con acabados de calidad, y la fórmula les está funcionando.
Soytucasa
Casa de lujo en Málaga vendida en tiempo récord.
Especializados en viviendas de lujo en la zona este de Málaga, tan solo en 15 días han vendido una casa de más de 400.000€. 9 mails y 3 llamadas han bastado para cerrar esta venta; el comprador, además, ha pagado al contado.
Desde el primer momento se han tomado muy en serio los consejos de posicionamiento de su gestor comercial en idealista, y cuidan con esmero la presentación de todos sus anuncios, como se puede ver.
Biurban
Segunda VPO “Todo vendido”.
Hace poco comentaba en otro post el caso de una promoción de Biurban que colgó en agosto el cartel de “todo vendido”. Ahora acaban de completar la venta de otra de sus promociones.
En esta ocasión se trata de la promoción de viviendas protegidas en régimen de cooperativa Lezama Leguizamon en Etxebarri, Vizcaya, a la que le quedaban por vender 4 viviendas. Estuvo publicada 2 meses a un precio medio de 100.000 € por vivienda.
En ese tiempo recibió 50 contactos con los que se cerraron 3 ventas.
4 casos de éxito con denominadores comunes: publicidad eficaz, buenos precios y atención comercial esmerada.
Una vez más, felicidades a todos!
Grandland Aguamarina
Promoción en Formentera, “Todo vendido”.
Ya no le quedan pisos a este promotor de Ibiza. Su promoción Formentera Palace, en es Pujols de Formentera, tenía 36 viviendas por vender.
Publicada en idealista.com durante 5 meses a un precio medio de 6.328€/m2, recibió un total de 35 contactos de los que salieron 2 ventas. El ratio de conversión es tremendo: 5,7%, muy superior a la media que usamos como referencia en idealista, 1,5%. Esto nos ocurre a menudo en producto de lujo.
Formentera Palace es un exclusivo residencial ubicado en Es Pujols, junto a una playa de finísima arena blanca y aguas cristalinas, y a muy poca distancia del parque natural de Ses Salines donde se encuentra la espectacular playa de Ses Illetes.
Josep Solana, director comercial, comenta que da por más que cumplido el objetivo que se planteaba: “Estar presentes en el mercado y que el cliente pueda hacer el primer contacto con la empresa”
Kolvenik
VPO en Barcelona, “Todo vendido”.
Esta constructora barcelonesa publicó su promoción “Pere lV”, de protección oficial, ubicada en el distrito Sant Martí de Barcelona. En escaso mes y medio en idealista.com, recibió 64 emails y 110 llamadas, en total 174 contactos de compradores, a los que vendieron 2 pisos.
Constaba de 23 viviendas, 36 garajes y 2 locales comerciales, en una zona consolidada y con todos los servicios, y ofrecía pisos de 3 habitaciones y 2 baños por 233.000 €, y de 2 habitaciones y 2 baños por 202.000 €.
César García, director de Kolvenik, comenta que en breve posiblemente adquirirán otro solar de las mismas características para desarrollar viviendas a precios similares. Debido a la crisis, se han especializado en viviendas asequibles con acabados de calidad, y la fórmula les está funcionando.
Soytucasa
Casa de lujo en Málaga vendida en tiempo récord.
Especializados en viviendas de lujo en la zona este de Málaga, tan solo en 15 días han vendido una casa de más de 400.000€. 9 mails y 3 llamadas han bastado para cerrar esta venta; el comprador, además, ha pagado al contado.
Desde el primer momento se han tomado muy en serio los consejos de posicionamiento de su gestor comercial en idealista, y cuidan con esmero la presentación de todos sus anuncios, como se puede ver.
Biurban
Segunda VPO “Todo vendido”.
Hace poco comentaba en otro post el caso de una promoción de Biurban que colgó en agosto el cartel de “todo vendido”. Ahora acaban de completar la venta de otra de sus promociones.
En esta ocasión se trata de la promoción de viviendas protegidas en régimen de cooperativa Lezama Leguizamon en Etxebarri, Vizcaya, a la que le quedaban por vender 4 viviendas. Estuvo publicada 2 meses a un precio medio de 100.000 € por vivienda.
En ese tiempo recibió 50 contactos con los que se cerraron 3 ventas.
4 casos de éxito con denominadores comunes: publicidad eficaz, buenos precios y atención comercial esmerada.
Una vez más, felicidades a todos!
viernes, 9 de septiembre de 2011
Vender mi piso: esperar... ¿a qué?
“Pagué 300.000€ por mi casa cuando la compré y ahora que la tengo que vender me dan menos; no estoy dispuesto a perder, así que voy esperando.”
Escribo este post en respuesta a los varios conocidos que me plantean la cuestión:
“Mientras espero voy pagando hipoteca, así que cada vez debo menos. Por mucho que bajen, mejor esperar, no?”
Pero esperar... ¿a qué? A que suban los precios de nuevo? A que el paro vuelva a estar por debajo del 10%? A que las hipotecas vuelvan a ser fáciles de conseguir para que así la gente compre más?
No parece que ninguna de las 3 cosas vaya a ocurrir por ahora...
Personalmente creo que los precios van a seguir bajando. Por eso decidí vender mi piso en julio 2010. Una vez tomada la decisión, en un contexto bajista que tiene pinta de ser largo, mejor aplicar un descuento potente y vender rápido que esperar. En el municipio donde se encuentra mi antiguo piso, los precios han bajado 9,1% desde julio 2010 hasta junio 2011. Así que hoy habría tenido que bajar casi un 10% más.
Algunos ejemplos:
Caso 1: ya lo tengo pagado
Lo primero a tener en cuenta es que los precios están bajando desde 2007. En Barcelona ciudad, por ejemplo, están ahora al nivel del 3er trimestre de 2004. Si compré antes, ganaré vendiendo hoy. Si compré después, la pérdida es segura.
Consolémonos pensando que ni los famosos escapan a esta dolorosa verdad: recientemente la cantante Christina Aguilera ha tenido que vender una casa con pérdidas. Comprada en 2003 por 5 millones de dólares, vendida en 2011 por 4,6.
Otro caso: un alto directivo de banca que conozco llevaba desde 2008 intentando vender su casa por 280.000€. La compró hace 25 años. En noviembre de 2009 le aconsejé que la bajara un 17%, hasta 232.000€, pero prefirió esperar. Acaba de venderla ahora, en agosto 2011. Ha tenido que dejarla en 135.000€. Un 52% de descuento.
Por cuánto hubiera podido venderla en 2008, en 2009 o en 2010? Mejor no pensarlo. La ha vendido y una cosa está clara: mejor hoy que mañana. Como él mismo dice, además ahora como particular tienes a un nuevo competidor, precisamente los bancos: además de conceder muy pocas hipotecas, tienen como prioridad vender su propio stock. Y lo hacen con descuentos.
La tenía anunciada en varios portales pero el comprador, por cierto, procede de idealista.com.
Caso 2: con hipoteca
Además de que los precios están bajando, con hipoteca hay que tener en cuenta que la deuda desciende, pero lentamente: gran parte de lo que pagas cada mes son solo intereses.
Pongamos que pagué 300.000€ por mi piso en Barcelona ciudad, con una hipoteca a 30 años al 3% por el 100% del importe. Puse mis ahorros para los 30.000€ de gastos.
Compré en el punto álgido de la burbuja, a finales de 2007. Desde entonces los precios no han dejado de bajar, así que es probable que hoy el piso valga menos de lo que queda de hipoteca. Es lo que se conoce como “negative equity”.
- ¿Qué ocurre si vendo a final de 2008, año 1 de la hipoteca?
Para calcular el precio actual aplico los % de variación de los informes de idealista.com. Son % de variación de precios de oferta –no de cierre-, pero los aplico sobre el supuesto precio real pagado al comprar, con lo que resultan válidos para hacerme una idea del resultado final.
Como en 2008 los precios de Barcelona ciudad bajaron un 8,6%, ingresaría 274.335€. El capital pendiente de mi hipoteca al finalizar el año 1 es todavía de 298.730€, así que una vez cancelada la hipoteca, me queda una deuda con el banco de 24.396€.
- Esperar un año hace aumentar la deuda que me queda tras vender: 34.465€.
- Vender a final de 2010 casi no cambia la situación: sigo debiendo 30.930€. La deuda ha decrecido un poco, es posible? Sí, gracias a que los precios apenas cayeron un 1,3% ese año. El ritmo de devolución de capital de mi préstamo fue más rápido que las bajadas.
- Esperar a final de 2011 empeora la situación, y tras la venta debo más: 46.863€.
- Y esperar a final de 2012 incrementa la deuda final hasta los 60.524€.
En total, en los 4 años de espera la deuda final casi se ha triplicado.
Si en cambio compré a final de 2001, probablemente el piso todavía vale más que la hipoteca, así que tras la venta podré cancelarla y me quedará dinero.
Pero como antes, esperar sale caro:
- Vendiendo a fines de 2008, año 7 de la hipoteca, habría ingresado 342.534€ tras cancelar el capital pendiente de la hipoteca.
- Esperar a final de 2012 me reportaría 236.598€.
- En total, vender en 2012 en vez de en 2008 me hace ganar 105.000€ menos.
- Eso sí, sigo ganando. Vendo a 459.939€ habiendo comprado a 300.000€, así que la revalorización todavía es de un 53,3%, un 4,8% anual. En términos financieros no sería una mala inversión.
Conclusiones
Esperar puede ser una buena estrategia si los precios caen pero poco, a un ritmo inferior al de la amortización del capital de la hipoteca. No es el caso ahora, así que mi consejo es: si vas a vender, mejor hoy que mañana.
Como el valor de los pisos baja más rápidamente que el del capital pendiente de las hipotecas, cada mes más y más familias entran en “negative equity”: Actualmente más de 250.000 viviendas en España ya valen menos que su hipoteca.
Una vez tomada la decisión de vender, mi recomendación es ponerse en manos de un profesional de confianza para que personalice el estudio en mi caso concreto. Cada operación es un mundo y hay que decidir con cuidado.
Notas
- Para calcular el precio de 2011 y 2012, considero que para Barcelona ciudad ambos años terminarán con un -9% en los precios respecto del año anterior, respectivamente.
Según los informes de precios de idealista.com, la caída de enero a junio 2011 es ya de -7,1% en Barcelona ciudad.
En los dos últimos trimestres, los precios bajaron un 3,4% (de diciembre 2010 a marzo 2011) y un 4% (de marzo 2011 a junio 2011). La bajada de los últimos 12 meses (de junio 2010 a junio 2011) ha sido del 8,1%.
- Saco los importes de capital pendiente de amortizar del simulador de idealista.com/hipotecas, una potente herramienta para ver de forma sencilla y práctica cómo evoluciona la deuda con el banco.
Escribo este post en respuesta a los varios conocidos que me plantean la cuestión:
“Mientras espero voy pagando hipoteca, así que cada vez debo menos. Por mucho que bajen, mejor esperar, no?”
Pero esperar... ¿a qué? A que suban los precios de nuevo? A que el paro vuelva a estar por debajo del 10%? A que las hipotecas vuelvan a ser fáciles de conseguir para que así la gente compre más?
No parece que ninguna de las 3 cosas vaya a ocurrir por ahora...
Personalmente creo que los precios van a seguir bajando. Por eso decidí vender mi piso en julio 2010. Una vez tomada la decisión, en un contexto bajista que tiene pinta de ser largo, mejor aplicar un descuento potente y vender rápido que esperar. En el municipio donde se encuentra mi antiguo piso, los precios han bajado 9,1% desde julio 2010 hasta junio 2011. Así que hoy habría tenido que bajar casi un 10% más.
Algunos ejemplos:
Caso 1: ya lo tengo pagado
Lo primero a tener en cuenta es que los precios están bajando desde 2007. En Barcelona ciudad, por ejemplo, están ahora al nivel del 3er trimestre de 2004. Si compré antes, ganaré vendiendo hoy. Si compré después, la pérdida es segura.
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| Fuente: informe de precios de idealista.com |
Consolémonos pensando que ni los famosos escapan a esta dolorosa verdad: recientemente la cantante Christina Aguilera ha tenido que vender una casa con pérdidas. Comprada en 2003 por 5 millones de dólares, vendida en 2011 por 4,6.
Otro caso: un alto directivo de banca que conozco llevaba desde 2008 intentando vender su casa por 280.000€. La compró hace 25 años. En noviembre de 2009 le aconsejé que la bajara un 17%, hasta 232.000€, pero prefirió esperar. Acaba de venderla ahora, en agosto 2011. Ha tenido que dejarla en 135.000€. Un 52% de descuento.
Por cuánto hubiera podido venderla en 2008, en 2009 o en 2010? Mejor no pensarlo. La ha vendido y una cosa está clara: mejor hoy que mañana. Como él mismo dice, además ahora como particular tienes a un nuevo competidor, precisamente los bancos: además de conceder muy pocas hipotecas, tienen como prioridad vender su propio stock. Y lo hacen con descuentos.
La tenía anunciada en varios portales pero el comprador, por cierto, procede de idealista.com.
Caso 2: con hipoteca
Además de que los precios están bajando, con hipoteca hay que tener en cuenta que la deuda desciende, pero lentamente: gran parte de lo que pagas cada mes son solo intereses.
Pongamos que pagué 300.000€ por mi piso en Barcelona ciudad, con una hipoteca a 30 años al 3% por el 100% del importe. Puse mis ahorros para los 30.000€ de gastos.
Compré en el punto álgido de la burbuja, a finales de 2007. Desde entonces los precios no han dejado de bajar, así que es probable que hoy el piso valga menos de lo que queda de hipoteca. Es lo que se conoce como “negative equity”.
- ¿Qué ocurre si vendo a final de 2008, año 1 de la hipoteca?
Para calcular el precio actual aplico los % de variación de los informes de idealista.com. Son % de variación de precios de oferta –no de cierre-, pero los aplico sobre el supuesto precio real pagado al comprar, con lo que resultan válidos para hacerme una idea del resultado final.
Como en 2008 los precios de Barcelona ciudad bajaron un 8,6%, ingresaría 274.335€. El capital pendiente de mi hipoteca al finalizar el año 1 es todavía de 298.730€, así que una vez cancelada la hipoteca, me queda una deuda con el banco de 24.396€.
- Esperar un año hace aumentar la deuda que me queda tras vender: 34.465€.
- Vender a final de 2010 casi no cambia la situación: sigo debiendo 30.930€. La deuda ha decrecido un poco, es posible? Sí, gracias a que los precios apenas cayeron un 1,3% ese año. El ritmo de devolución de capital de mi préstamo fue más rápido que las bajadas.
- Esperar a final de 2011 empeora la situación, y tras la venta debo más: 46.863€.
- Y esperar a final de 2012 incrementa la deuda final hasta los 60.524€.
En total, en los 4 años de espera la deuda final casi se ha triplicado.
Si en cambio compré a final de 2001, probablemente el piso todavía vale más que la hipoteca, así que tras la venta podré cancelarla y me quedará dinero.
Pero como antes, esperar sale caro:
- Vendiendo a fines de 2008, año 7 de la hipoteca, habría ingresado 342.534€ tras cancelar el capital pendiente de la hipoteca.
- Esperar a final de 2012 me reportaría 236.598€.
- En total, vender en 2012 en vez de en 2008 me hace ganar 105.000€ menos.
- Eso sí, sigo ganando. Vendo a 459.939€ habiendo comprado a 300.000€, así que la revalorización todavía es de un 53,3%, un 4,8% anual. En términos financieros no sería una mala inversión.
Conclusiones
Esperar puede ser una buena estrategia si los precios caen pero poco, a un ritmo inferior al de la amortización del capital de la hipoteca. No es el caso ahora, así que mi consejo es: si vas a vender, mejor hoy que mañana.
Como el valor de los pisos baja más rápidamente que el del capital pendiente de las hipotecas, cada mes más y más familias entran en “negative equity”: Actualmente más de 250.000 viviendas en España ya valen menos que su hipoteca.
Una vez tomada la decisión de vender, mi recomendación es ponerse en manos de un profesional de confianza para que personalice el estudio en mi caso concreto. Cada operación es un mundo y hay que decidir con cuidado.
Notas
- Para calcular el precio de 2011 y 2012, considero que para Barcelona ciudad ambos años terminarán con un -9% en los precios respecto del año anterior, respectivamente.
Según los informes de precios de idealista.com, la caída de enero a junio 2011 es ya de -7,1% en Barcelona ciudad.
En los dos últimos trimestres, los precios bajaron un 3,4% (de diciembre 2010 a marzo 2011) y un 4% (de marzo 2011 a junio 2011). La bajada de los últimos 12 meses (de junio 2010 a junio 2011) ha sido del 8,1%.
- Saco los importes de capital pendiente de amortizar del simulador de idealista.com/hipotecas, una potente herramienta para ver de forma sencilla y práctica cómo evoluciona la deuda con el banco.
lunes, 5 de septiembre de 2011
Cursos de marketing inmobiliario en idealista.com: Calendario 2011-2012
Empieza un septiembre que promete ser muy exigente. Va a haber que trabajar más que nunca para conseguir ventas. Para ayudarte a conseguirlo, estrenamos el nuevo calendario 2011-2012 de cursos de marketing online dirigidos a profesionales inmobiliarios, tanto clientes como no clientes.
Si eres un profesional inmobiliario, no te los puedes perder.
Como novedades, este año ampliamos la oferta hasta un total de 61 convocatorias, 36 de ellas fuera de nuestras oficinas. También incorporamos la difusión por streaming de pequeñas unidades temáticas para los que no pueden desplazarse.
En los últimos 12 meses hemos impartido 50 cursos en todo España, a los que han asistido más de 1.500 profesionales que nos otorgan una nota media de 8,3 sobre 10, en línea con la de los últimos años.
En los últimos 12 meses hemos impartido 50 cursos en todo España, a los que han asistido más de 1.500 profesionales que nos otorgan una nota media de 8,3 sobre 10, en línea con la de los últimos años.
Si eres un profesional inmobiliario, no te los puedes perder.
Puedes solicitar plaza por teléfono al 902 50 8000 o pedir más información aquí.
Puedes ver la ubicación de las oficinas de idealista.com aquí.
Puedes ver las fotos de familia y los temas más debatidos en los últimos cursos aquí.
Puedes ver la ubicación de las oficinas de idealista.com aquí.
Puedes ver las fotos de familia y los temas más debatidos en los últimos cursos aquí.
miércoles, 31 de agosto de 2011
Todo vendido en agosto
Una de las cosas que más me gustan es ver a nuestros clientes felices. Para conseguirlo, en idealista peleamos para que sus pisos se vendan, y de cuando en cuando surgen magníficos ejemplos de cómo lo logramos.
En los tiempos que corren me parece todavía más importante, si cabe, explicar estos casos de éxito.
En esta ocasión el cliente es Biurban, promotora y constructora especializada en gestión de cooperativas de viviendas ubicada en Getxo, Bizkaia.
Han tenido anunciada su promoción de viviendas “Asu berri s.coop”, situada en Sopelana, Bizkaia, durante escasamente 1 mes, que además ha sido agosto (contra lo que muchos creen, un excelente mes de contactos).
Tenía por vender 8 viviendas de 2 y 3 habitaciones en régimen de cooperativa, desde 255.000€ y a un precio medio de 310.000€.
68 contactos después (46 llamadas y 22 emails), han vendido las 8, todas a compradores procedentes de idealista.
Los proveedores de marketing solo somos una más de las piezas del engranaje. Los pisos tienen que estar bien hechos y tienen que encajar con lo que la gente busca. Y una vez recibida la llamada o el email del comprador, hay que responder al instante y hacerlo bien, muy bien, hasta llegar a la venta. Así que intuyo un gran equipo detrás de Biurban.
Felicidades!
En los tiempos que corren me parece todavía más importante, si cabe, explicar estos casos de éxito.
En esta ocasión el cliente es Biurban, promotora y constructora especializada en gestión de cooperativas de viviendas ubicada en Getxo, Bizkaia.
Han tenido anunciada su promoción de viviendas “Asu berri s.coop”, situada en Sopelana, Bizkaia, durante escasamente 1 mes, que además ha sido agosto (contra lo que muchos creen, un excelente mes de contactos).
Tenía por vender 8 viviendas de 2 y 3 habitaciones en régimen de cooperativa, desde 255.000€ y a un precio medio de 310.000€.
68 contactos después (46 llamadas y 22 emails), han vendido las 8, todas a compradores procedentes de idealista.
Los proveedores de marketing solo somos una más de las piezas del engranaje. Los pisos tienen que estar bien hechos y tienen que encajar con lo que la gente busca. Y una vez recibida la llamada o el email del comprador, hay que responder al instante y hacerlo bien, muy bien, hasta llegar a la venta. Así que intuyo un gran equipo detrás de Biurban.
Felicidades!
martes, 30 de agosto de 2011
Cursos idealista.com: fotos de familia y temas más debatidos
El último tramo de 2011 ha estado repleto de cursos, todos con un gran nivel de asistencia. De octubre 2010 a julio 2011 hemos impartido 50 cursos en todo España, por los que han pasado más de 1.500 profesionales para descubrir cómo vender más.
Los temas más debatidos:
Registros oficiales de agentes inmobiliarios:
El de Cataluña, primero y único hasta ahora, está siendo muy criticado por suponer un coste añadido y trámites burocráticos para la agencia, pero especialmente porque parece que el 75% de las agencias no están inscritas, más de un año después de su entrada en vigor.
Los profesionales catalanes reclaman a la administración más celeridad en la aplicación de las sanciones previstas para los no inscritos.
Vender por cuenta propia o con agencia:
Nuevamente los asistentes comentan las operaciones que se pierden al cerrarse entre particulares. La calidad y la excelencia son la única receta para conseguir la confianza de propietarios y compradores.
Por nuestra parte, desde idealista.com seguimos recomendando apoyarse en un profesional.
Destacados:
En los últimos cursos se ha comentado el reciente cambio de tarifa que permite destacar más por menos. En este post explicamos cómo vender más destacando.
Fotos de familia de las convocatorias de marzo a julio:
(Fotos de cursos anteriores en este post)
Los temas más debatidos:
Registros oficiales de agentes inmobiliarios:
El de Cataluña, primero y único hasta ahora, está siendo muy criticado por suponer un coste añadido y trámites burocráticos para la agencia, pero especialmente porque parece que el 75% de las agencias no están inscritas, más de un año después de su entrada en vigor.
Los profesionales catalanes reclaman a la administración más celeridad en la aplicación de las sanciones previstas para los no inscritos.
Vender por cuenta propia o con agencia:
Nuevamente los asistentes comentan las operaciones que se pierden al cerrarse entre particulares. La calidad y la excelencia son la única receta para conseguir la confianza de propietarios y compradores.
Por nuestra parte, desde idealista.com seguimos recomendando apoyarse en un profesional.
Destacados:
En los últimos cursos se ha comentado el reciente cambio de tarifa que permite destacar más por menos. En este post explicamos cómo vender más destacando.
Fotos de familia de las convocatorias de marzo a julio:
(Fotos de cursos anteriores en este post)
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| Vigo 24-3-2011 |
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| Madrid 7-4-2011 |
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| Santander 17-5-2011 |
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| Madrid 9-6-2011 |
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| Barcelona 10-3-2011 |
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| Alicante 15-3-2011 |
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| Barcelona 7-4-2011 |
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| Zaragoza 12-4-2011 |
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| Barcelona 12-5-2011 |
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| Lleida 21-6-2011 |
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| Barcelona 16-6-2011 |
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| Barcelona 14-7-2011 |
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| Sevilla 10-3-2011 |
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| Málaga 7-4-2011 |
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| Las Palmas de Gran Canaria 27-4-2011 |
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| Tenerife 27-4-2011 |
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| Murcia 11-5-2011 |
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| Almería 12-5-2011 |
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| Sevilla 14-7-2011 |
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| Granada 23-6-2011 |
miércoles, 20 de julio de 2011
Debates en el MBA inmobiliario de la UOC
Este año tuve el honor de ser invitado como docente externo en el MBA Inmobiliario de la UOC. El campus virtual y el sistema de docencia, totalmente online, me sorprendieron por la intensidad que pueden alcanzar los intercambios con los alumnos: 100 mensajes en 2 semanas en un grupo de 12. Vimos un breve módulo en la asignatura "Aproximación al sector inmobiliario", sobretodo mediante debates. Me pareció una buena forma de aprender juntos; resumo aquí lo que más me llamó la atención.
1. El papel del estado:
Recientemente el FMI “desculpabiliza” al estado del descalabro inmobiliario español. Estáis de acuerdo?
http://www.idealista.com/news/archivo/2011/04/07/0313082-el-fmi-resta-responsabilidad-al-gobierno-espanol-en-la-crisis-inmobiliaria
Los alumnos comentaban que el estado podría haber hecho cosas como promover el alquiler (reduciendo la presión fiscal sobre el propietario y protegiendo por ley ante el impago), cambiar la ley hipotecaria para evitar el negative equity (aunque nadie dijo cómo), limitar las ventajas ficales para la vivienda habitual, aumentar la presión impositiva sobre 2ª residencia y operaciones especulativas, e incluso regular precios, financiación e ingresos no declarados desde la Administración.Y especialmente, no llegar tarde, porque las medidas tardan tanto en aplicarse que cuando llegan las anti-burbuja ya estamos en recesión y viceversa.
También hubo consenso en que el registro de Apis estrenado en Catalunya es bienvenido, pero llega tarde y se está aplicando lento y mal. Hablo del tema en este post:
http://www.eduardandreu.com/2010/06/el-primer-registro-de-agentes.html
2. Financiación:
Está claro que la disponibilidad de crédito influye en la demanda, y por consiguiente en la oferta. Ahora que la banca es el mayor propietario de España, el pez se muerde la cola?
No hubo consenso en este tema. Unos proponían dejar quebrar a los bancos privados, otros nacionalizar el sector temporalmente para evitar el hundimiento del sistema. Se repetía también lo que tanto hemos escuchado últimamente: la ayuda es necesaria porque si la banca se hunde, nos hundimos todos.
3. Price/earning ratio:
Tras la crisis del 91, siguió una trayectoria bajista hasta el 98, con una caída del 30%. Aplicando esto al actual ciclo bajista iniciado en 2008, se puede predecir que el ajuste de la vivienda en españa terminará en 2015. Según el Banco de España, tras 2007 tocan 6 años de bajadas y 3-4 de subidas, para volver a precios 2007 en 2017.
Estáis de acuerdo?
Todos coincidían en que el precio de la vivienda todavía tiene que bajar, y hacían un pronóstico bajista al menos hasta 2015. La única vía para que se recupere el sector inmobiliario es la recuperación económica, y parece razonable pensar que en 2017 podemos tener precios de 2003. Una idea curiosa de un alumno: un factor que pudo alimentar la burbuja inmobiliaria es el previo pinchazo de la burbuja .com, que acompañado de bajadas de interés provocó la fuga de inversores hacia el inmobiliario.
Se comentó que deberíamos estimular la inversión en el mercado de alquiler: que el alquiler sea rentable para el inversor permitiría dinamizar el mercado inmobiliario. Por su parte, el profesional debe orientarse al alquiler y formarse y reciclarse contínuamente para ser capaz de dar respuesta a todo tipo de cliente, ya que el inmobiliario español ha sido tradicionalmente un mercado bífido: el de la vivienda-activo y el de la vivienda-servicio. El profesional especializado en la vivienda-activo (la oportunidad, el chollo, la que más va a subir) tiene que virar urgentemente hacia la vivienda-servicio (la mejor situada, la que tiene más servicios, la más demandada por las familias).
Por eso, decían los asistentes, el profesional inmobiliario tiene que convertirse en una empresa de servicios: aumentar la calidad de asesoramiento y enfocarse a la parte que queda viva del mercado: las operaciones residenciales, donde las decisiones se toman por criterios no tan financieros como de vida. Y atención: el comprador de vivienda-servicio es mucho más sensible al nivel de atención y asesoramiento que recibe que el inversor. El agente inmobiliario tiene que especializarse y apostar por la excelencia para sobrevivir.
1. El papel del estado:
Recientemente el FMI “desculpabiliza” al estado del descalabro inmobiliario español. Estáis de acuerdo?
http://www.idealista.com/news/archivo/2011/04/07/0313082-el-fmi-resta-responsabilidad-al-gobierno-espanol-en-la-crisis-inmobiliaria
Los alumnos comentaban que el estado podría haber hecho cosas como promover el alquiler (reduciendo la presión fiscal sobre el propietario y protegiendo por ley ante el impago), cambiar la ley hipotecaria para evitar el negative equity (aunque nadie dijo cómo), limitar las ventajas ficales para la vivienda habitual, aumentar la presión impositiva sobre 2ª residencia y operaciones especulativas, e incluso regular precios, financiación e ingresos no declarados desde la Administración.Y especialmente, no llegar tarde, porque las medidas tardan tanto en aplicarse que cuando llegan las anti-burbuja ya estamos en recesión y viceversa.
También hubo consenso en que el registro de Apis estrenado en Catalunya es bienvenido, pero llega tarde y se está aplicando lento y mal. Hablo del tema en este post:
http://www.eduardandreu.com/2010/06/el-primer-registro-de-agentes.html
2. Financiación:
Está claro que la disponibilidad de crédito influye en la demanda, y por consiguiente en la oferta. Ahora que la banca es el mayor propietario de España, el pez se muerde la cola?
No hubo consenso en este tema. Unos proponían dejar quebrar a los bancos privados, otros nacionalizar el sector temporalmente para evitar el hundimiento del sistema. Se repetía también lo que tanto hemos escuchado últimamente: la ayuda es necesaria porque si la banca se hunde, nos hundimos todos.
3. Price/earning ratio:
Tras la crisis del 91, siguió una trayectoria bajista hasta el 98, con una caída del 30%. Aplicando esto al actual ciclo bajista iniciado en 2008, se puede predecir que el ajuste de la vivienda en españa terminará en 2015. Según el Banco de España, tras 2007 tocan 6 años de bajadas y 3-4 de subidas, para volver a precios 2007 en 2017.
Estáis de acuerdo?
Todos coincidían en que el precio de la vivienda todavía tiene que bajar, y hacían un pronóstico bajista al menos hasta 2015. La única vía para que se recupere el sector inmobiliario es la recuperación económica, y parece razonable pensar que en 2017 podemos tener precios de 2003. Una idea curiosa de un alumno: un factor que pudo alimentar la burbuja inmobiliaria es el previo pinchazo de la burbuja .com, que acompañado de bajadas de interés provocó la fuga de inversores hacia el inmobiliario.
4. Adiós al inversor:
Según la teoría económica, en una burbuja el 50% de las compras tiene por motivo único la inversión, aprovechando la expectativa de revalorización. Según el testimonio de los clientes profesionales de idealista.com, el perfil de comprador exclusivamente inversor ha desaparecido, lo que supone un problema grave para los agentes inmobiliarios que se habían especializado en este tipo de cliente.
Qué tiene que hacer hoy el profesional inmobiliario para hacer frente al nuevo paradigma?
Por eso, decían los asistentes, el profesional inmobiliario tiene que convertirse en una empresa de servicios: aumentar la calidad de asesoramiento y enfocarse a la parte que queda viva del mercado: las operaciones residenciales, donde las decisiones se toman por criterios no tan financieros como de vida. Y atención: el comprador de vivienda-servicio es mucho más sensible al nivel de atención y asesoramiento que recibe que el inversor. El agente inmobiliario tiene que especializarse y apostar por la excelencia para sobrevivir.
En el mismo sentido, se comentó que hemos ido de la venta al por mayor (por lotes o por edificios) a la venta al detalle, y que el profesional inmobiliario que quiera encontrar inversores tendría que buscar inmuebles con situación aceptable (ni lujo ni marginal), precio por debajo de la media y atractivos para el mercado de alquiler. Ello supone conocer bien la ciudad y lo que demandan los particulares.
Otros discrepaban y opinaban que el inversor no se ha ido, al revés. Ahora incluso gana más. Se ha ido el especulador aficionado, el que esperaba comprar por 10 y vender por 15 sin poner un euro propio, el oportunista. No confundirlo con el inversor profesional.
5. El auge del alquiler:
Hasta ahora hemos vivido convencidos de que “alquilar es tirar el dinero”, pero actualmente el alquiler vive un momento dulce. Aunque las comisiones que se perciben son drásticamente inferiores a las de la compraventa, multitud de profesionales han cambiado de actividad y se están creando nuevas empresas especializadas.
Hasta cuándo va a durar esta tendencia?
Se normalizará España, con un parque actual del 15% en alquiler, hasta alcanzar el 50% frecuente en Europa?
Comentaban los asistentes que si el precio del alquiler sigue bajando, es probable que siga ganando protagonismo, pero es necesario el apoyo insititucional con ventajas fiscales y más protección legal al propietario.
Nadie encuentra una respuesta racional al exagerado protagonismo de la compraventa en España. El tiempo aumentará el alquiler, pero para llegar al 50% habrá que vencer mucha resistencia cultural, lo que no parece fácil. Van a ser necesarias varias generaciones, decían algunos.
En cualquier caso había consenso en que en grandes capitales tiene mucho sentido el desarrollo de agencias inmobiliarias especializadas en el alquiler, y que se están recuperando las ventajas de alquilar: movilidad, libertad, menor inversión...
Se apuntó también que la edad de emancipación europea es mucho menor, lo que explica en parte el mucho mayor protagonismo del alquiler. La mejor medida para potenciar el alquiler es que los padres nos echen de casa a los 22, como en los paises nórdicos, donde los estudiantes universitarios reciben ayudas del gobierno que permiten, junto con algún trabajo a jornada parcial, emanciparse alquilando piso compartido.
Un asistente comentó que vivió un año en Copenhague, en el año 2000, estudiando. El gobierno español le daba 17.000 ptas/mes, el danés daba 90.000 ptas/mes. Al empezar más tarde, podías ver mujeres embarazadas en la universidad. Si tenían hijos, recibían 150.000 ptas/mes en forma de crédito, que devolvían más adelante, una vez incorporados al mercado laboral.
También se comentó que en España la unidad familiar está más unida que en el norte de Europa, lo que retrasa la emancipación y reduce el alquiler.
Finalmente, se dijo que otra de las cuestiones culturales que influyen en el apego a la compra, en contra de lo que sucede en Europa o EEUU, es que somos más reacios invertir en bolsa, fondos, etc... en otros países se prefiere alquilar, porque esperan un mayor retorno en la inversión del capital sobre activos no inmobiliarios, de manera que se opta por gastar menos en vivienda (alquiler en vez de compra) y así destinar la diferencia a la inversión en otros campos. Aquí pensamos "si alquilo, lo que sobre me lo gasto!"
Comprar o alquilar? Artículos sobre el tema en idealista.com:
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