1. El papel del estado:
Recientemente el FMI “desculpabiliza” al estado del descalabro inmobiliario español. Estáis de acuerdo?
http://www.idealista.com/news/archivo/2011/04/07/0313082-el-fmi-resta-responsabilidad-al-gobierno-espanol-en-la-crisis-inmobiliaria
Los alumnos comentaban que el estado podría haber hecho cosas como promover el alquiler (reduciendo la presión fiscal sobre el propietario y protegiendo por ley ante el impago), cambiar la ley hipotecaria para evitar el negative equity (aunque nadie dijo cómo), limitar las ventajas ficales para la vivienda habitual, aumentar la presión impositiva sobre 2ª residencia y operaciones especulativas, e incluso regular precios, financiación e ingresos no declarados desde la Administración.Y especialmente, no llegar tarde, porque las medidas tardan tanto en aplicarse que cuando llegan las anti-burbuja ya estamos en recesión y viceversa.
También hubo consenso en que el registro de Apis estrenado en Catalunya es bienvenido, pero llega tarde y se está aplicando lento y mal. Hablo del tema en este post:
http://www.eduardandreu.com/2010/06/el-primer-registro-de-agentes.html
2. Financiación:
Está claro que la disponibilidad de crédito influye en la demanda, y por consiguiente en la oferta. Ahora que la banca es el mayor propietario de España, el pez se muerde la cola?
No hubo consenso en este tema. Unos proponían dejar quebrar a los bancos privados, otros nacionalizar el sector temporalmente para evitar el hundimiento del sistema. Se repetía también lo que tanto hemos escuchado últimamente: la ayuda es necesaria porque si la banca se hunde, nos hundimos todos.
3. Price/earning ratio:
Tras la crisis del 91, siguió una trayectoria bajista hasta el 98, con una caída del 30%. Aplicando esto al actual ciclo bajista iniciado en 2008, se puede predecir que el ajuste de la vivienda en españa terminará en 2015. Según el Banco de España, tras 2007 tocan 6 años de bajadas y 3-4 de subidas, para volver a precios 2007 en 2017.
Estáis de acuerdo?
Todos coincidían en que el precio de la vivienda todavía tiene que bajar, y hacían un pronóstico bajista al menos hasta 2015. La única vía para que se recupere el sector inmobiliario es la recuperación económica, y parece razonable pensar que en 2017 podemos tener precios de 2003. Una idea curiosa de un alumno: un factor que pudo alimentar la burbuja inmobiliaria es el previo pinchazo de la burbuja .com, que acompañado de bajadas de interés provocó la fuga de inversores hacia el inmobiliario.
4. Adiós al inversor:
Según la teoría económica, en una burbuja el 50% de las compras tiene por motivo único la inversión, aprovechando la expectativa de revalorización. Según el testimonio de los clientes profesionales de idealista.com, el perfil de comprador exclusivamente inversor ha desaparecido, lo que supone un problema grave para los agentes inmobiliarios que se habían especializado en este tipo de cliente.
Qué tiene que hacer hoy el profesional inmobiliario para hacer frente al nuevo paradigma?
Por eso, decían los asistentes, el profesional inmobiliario tiene que convertirse en una empresa de servicios: aumentar la calidad de asesoramiento y enfocarse a la parte que queda viva del mercado: las operaciones residenciales, donde las decisiones se toman por criterios no tan financieros como de vida. Y atención: el comprador de vivienda-servicio es mucho más sensible al nivel de atención y asesoramiento que recibe que el inversor. El agente inmobiliario tiene que especializarse y apostar por la excelencia para sobrevivir.
En el mismo sentido, se comentó que hemos ido de la venta al por mayor (por lotes o por edificios) a la venta al detalle, y que el profesional inmobiliario que quiera encontrar inversores tendría que buscar inmuebles con situación aceptable (ni lujo ni marginal), precio por debajo de la media y atractivos para el mercado de alquiler. Ello supone conocer bien la ciudad y lo que demandan los particulares.
Otros discrepaban y opinaban que el inversor no se ha ido, al revés. Ahora incluso gana más. Se ha ido el especulador aficionado, el que esperaba comprar por 10 y vender por 15 sin poner un euro propio, el oportunista. No confundirlo con el inversor profesional.
5. El auge del alquiler:
Hasta ahora hemos vivido convencidos de que “alquilar es tirar el dinero”, pero actualmente el alquiler vive un momento dulce. Aunque las comisiones que se perciben son drásticamente inferiores a las de la compraventa, multitud de profesionales han cambiado de actividad y se están creando nuevas empresas especializadas.
Hasta cuándo va a durar esta tendencia?
Se normalizará España, con un parque actual del 15% en alquiler, hasta alcanzar el 50% frecuente en Europa?
Comentaban los asistentes que si el precio del alquiler sigue bajando, es probable que siga ganando protagonismo, pero es necesario el apoyo insititucional con ventajas fiscales y más protección legal al propietario.
Nadie encuentra una respuesta racional al exagerado protagonismo de la compraventa en España. El tiempo aumentará el alquiler, pero para llegar al 50% habrá que vencer mucha resistencia cultural, lo que no parece fácil. Van a ser necesarias varias generaciones, decían algunos.
En cualquier caso había consenso en que en grandes capitales tiene mucho sentido el desarrollo de agencias inmobiliarias especializadas en el alquiler, y que se están recuperando las ventajas de alquilar: movilidad, libertad, menor inversión...
Se apuntó también que la edad de emancipación europea es mucho menor, lo que explica en parte el mucho mayor protagonismo del alquiler. La mejor medida para potenciar el alquiler es que los padres nos echen de casa a los 22, como en los paises nórdicos, donde los estudiantes universitarios reciben ayudas del gobierno que permiten, junto con algún trabajo a jornada parcial, emanciparse alquilando piso compartido.
Un asistente comentó que vivió un año en Copenhague, en el año 2000, estudiando. El gobierno español le daba 17.000 ptas/mes, el danés daba 90.000 ptas/mes. Al empezar más tarde, podías ver mujeres embarazadas en la universidad. Si tenían hijos, recibían 150.000 ptas/mes en forma de crédito, que devolvían más adelante, una vez incorporados al mercado laboral.
También se comentó que en España la unidad familiar está más unida que en el norte de Europa, lo que retrasa la emancipación y reduce el alquiler.
Finalmente, se dijo que otra de las cuestiones culturales que influyen en el apego a la compra, en contra de lo que sucede en Europa o EEUU, es que somos más reacios invertir en bolsa, fondos, etc... en otros países se prefiere alquilar, porque esperan un mayor retorno en la inversión del capital sobre activos no inmobiliarios, de manera que se opta por gastar menos en vivienda (alquiler en vez de compra) y así destinar la diferencia a la inversión en otros campos. Aquí pensamos "si alquilo, lo que sobre me lo gasto!"
Comprar o alquilar? Artículos sobre el tema en idealista.com:
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