Escribo este post en respuesta a los varios conocidos que me plantean la cuestión:
“Mientras espero voy pagando hipoteca, así que cada vez debo menos. Por mucho que bajen, mejor esperar, no?”
Pero esperar... ¿a qué? A que suban los precios de nuevo? A que el paro vuelva a estar por debajo del 10%? A que las hipotecas vuelvan a ser fáciles de conseguir para que así la gente compre más?
No parece que ninguna de las 3 cosas vaya a ocurrir por ahora...
Personalmente creo que los precios van a seguir bajando. Por eso decidí vender mi piso en julio 2010. Una vez tomada la decisión, en un contexto bajista que tiene pinta de ser largo, mejor aplicar un descuento potente y vender rápido que esperar. En el municipio donde se encuentra mi antiguo piso, los precios han bajado 9,1% desde julio 2010 hasta junio 2011. Así que hoy habría tenido que bajar casi un 10% más.
Algunos ejemplos:
Caso 1: ya lo tengo pagado
Lo primero a tener en cuenta es que los precios están bajando desde 2007. En Barcelona ciudad, por ejemplo, están ahora al nivel del 3er trimestre de 2004. Si compré antes, ganaré vendiendo hoy. Si compré después, la pérdida es segura.
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| Fuente: informe de precios de idealista.com |
Consolémonos pensando que ni los famosos escapan a esta dolorosa verdad: recientemente la cantante Christina Aguilera ha tenido que vender una casa con pérdidas. Comprada en 2003 por 5 millones de dólares, vendida en 2011 por 4,6.
Otro caso: un alto directivo de banca que conozco llevaba desde 2008 intentando vender su casa por 280.000€. La compró hace 25 años. En noviembre de 2009 le aconsejé que la bajara un 17%, hasta 232.000€, pero prefirió esperar. Acaba de venderla ahora, en agosto 2011. Ha tenido que dejarla en 135.000€. Un 52% de descuento.
Por cuánto hubiera podido venderla en 2008, en 2009 o en 2010? Mejor no pensarlo. La ha vendido y una cosa está clara: mejor hoy que mañana. Como él mismo dice, además ahora como particular tienes a un nuevo competidor, precisamente los bancos: además de conceder muy pocas hipotecas, tienen como prioridad vender su propio stock. Y lo hacen con descuentos.
La tenía anunciada en varios portales pero el comprador, por cierto, procede de idealista.com.
Caso 2: con hipoteca
Además de que los precios están bajando, con hipoteca hay que tener en cuenta que la deuda desciende, pero lentamente: gran parte de lo que pagas cada mes son solo intereses.
Pongamos que pagué 300.000€ por mi piso en Barcelona ciudad, con una hipoteca a 30 años al 3% por el 100% del importe. Puse mis ahorros para los 30.000€ de gastos.
Compré en el punto álgido de la burbuja, a finales de 2007. Desde entonces los precios no han dejado de bajar, así que es probable que hoy el piso valga menos de lo que queda de hipoteca. Es lo que se conoce como “negative equity”.
- ¿Qué ocurre si vendo a final de 2008, año 1 de la hipoteca?
Para calcular el precio actual aplico los % de variación de los informes de idealista.com. Son % de variación de precios de oferta –no de cierre-, pero los aplico sobre el supuesto precio real pagado al comprar, con lo que resultan válidos para hacerme una idea del resultado final.
Como en 2008 los precios de Barcelona ciudad bajaron un 8,6%, ingresaría 274.335€. El capital pendiente de mi hipoteca al finalizar el año 1 es todavía de 298.730€, así que una vez cancelada la hipoteca, me queda una deuda con el banco de 24.396€.
- Esperar un año hace aumentar la deuda que me queda tras vender: 34.465€.
- Vender a final de 2010 casi no cambia la situación: sigo debiendo 30.930€. La deuda ha decrecido un poco, es posible? Sí, gracias a que los precios apenas cayeron un 1,3% ese año. El ritmo de devolución de capital de mi préstamo fue más rápido que las bajadas.
- Esperar a final de 2011 empeora la situación, y tras la venta debo más: 46.863€.
- Y esperar a final de 2012 incrementa la deuda final hasta los 60.524€.
En total, en los 4 años de espera la deuda final casi se ha triplicado.
Si en cambio compré a final de 2001, probablemente el piso todavía vale más que la hipoteca, así que tras la venta podré cancelarla y me quedará dinero.
Pero como antes, esperar sale caro:
- Vendiendo a fines de 2008, año 7 de la hipoteca, habría ingresado 342.534€ tras cancelar el capital pendiente de la hipoteca.
- Esperar a final de 2012 me reportaría 236.598€.
- En total, vender en 2012 en vez de en 2008 me hace ganar 105.000€ menos.
- Eso sí, sigo ganando. Vendo a 459.939€ habiendo comprado a 300.000€, así que la revalorización todavía es de un 53,3%, un 4,8% anual. En términos financieros no sería una mala inversión.
Conclusiones
Esperar puede ser una buena estrategia si los precios caen pero poco, a un ritmo inferior al de la amortización del capital de la hipoteca. No es el caso ahora, así que mi consejo es: si vas a vender, mejor hoy que mañana.
Como el valor de los pisos baja más rápidamente que el del capital pendiente de las hipotecas, cada mes más y más familias entran en “negative equity”: Actualmente más de 250.000 viviendas en España ya valen menos que su hipoteca.
Una vez tomada la decisión de vender, mi recomendación es ponerse en manos de un profesional de confianza para que personalice el estudio en mi caso concreto. Cada operación es un mundo y hay que decidir con cuidado.
Notas
- Para calcular el precio de 2011 y 2012, considero que para Barcelona ciudad ambos años terminarán con un -9% en los precios respecto del año anterior, respectivamente.
Según los informes de precios de idealista.com, la caída de enero a junio 2011 es ya de -7,1% en Barcelona ciudad.
En los dos últimos trimestres, los precios bajaron un 3,4% (de diciembre 2010 a marzo 2011) y un 4% (de marzo 2011 a junio 2011). La bajada de los últimos 12 meses (de junio 2010 a junio 2011) ha sido del 8,1%.
- Saco los importes de capital pendiente de amortizar del simulador de idealista.com/hipotecas, una potente herramienta para ver de forma sencilla y práctica cómo evoluciona la deuda con el banco.
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24 comentarios:
Enhorabuena por el post Eduard.
Saludos Manuel Córdoba.
Es evidente que en el caso presentado y, con el cálculo aportado, se cumple ese hecho de que vender pronto mejor.
Sin embargo, una vez más, debe diferenciarse entre quien compró para especular-invertir y quienes vivimos en la casa que pagamos, sin más-.
De la misma forma que no me importa el valor diario instantáneo de mi coche, porque lo tengo para su uso, el de la casa tampoco.
Debe ser duro tener que vender con pérdidas, pero fríamente es la mejor opción hacerlo antes de que sea demasiado tarde.
Gran artículo.
#2
Si no te importa saber que vas a estar 40 años pagando por algo que la gente ahora está 20 año, tú mismo.
Si tirar el dinero te hace feliz, a ver si también lo tiras cerca de mi casa xDDD
Ay! Cómo se intentan autoengañar los propietarios!
Completamente de acuerdo con el comentario anterior, los que hemos comprado la casa para vivir, no nos importa que pierda dinero el que la ha comprado para especular ,de hecho compre mi piso mas caro debido en parte a estos especuladores.
Si se comprara la vivienda para vivir, poco importaría si sube o baja, pues tu sigues viviendo en ella y punto, pero claro, compramos para especular, para ganar dinero sin aportar nada y utilizando algo básico como es la vivienda y al final los que lo acaban pagando son los de siempre, los que quieren un piso para vivir y no para ganar dinero sin aportar nada a la sociedad...
mejor no esperes ademas si quieres sacar algo tendras que esperar unos 15 años
no se que sera peor, pero ahora mismo no lo vendo ni de coña.
pd:Salu2 desde Ofertas ADSL Vodafone.
Creo que falta un dato importantísimo en este artículo.
Mucha gente no vende su piso porque seguro seguro que es mas llevadero pagar 200 o 300 euros mas todos los meses durante 30 años que pagar un credito personal de 60000 euros durante 10 años al banco y encima no tienes casa y te quedaría una cuota de la ostia. Dime como un ciudadano medio lucha contra eso?
Bueno faltaría ver las actualizaciones
del IPC, desgravaciones, y el costo del
alquiler que habría que soportar durante
toda su vida
Por supuesto, el post va dirigido a quienes ya han tomado la decisión de vender.
Y es bien cierto que si la vivienda de la que somos propietarios es la que ocupamos para vivir, las fluctuaciones de su precio poco deberían importarnos.
Por desgracia, sin embargo, hay propietarios que, si bien aceptan como normal la depreciación de su coche, a la hora de vender siguen esperando del piso el rendimiento financiero espectacular y mágico que durante tantos ańos tuvo. Y eso está llevando a más de uno a graves errores.
Un saludo
Muy buen artículo. Solo te falta tener en cuenta una cosa en los cálculos de vender si has ido pagando la hipoteca. Tanto en el caso del que compra en 2008 como en el 2001 tienes que tener en cuenta los intereses pagados, que van directos al banco. Así, calculando los intereses pagados por el que compró en 2001 (300.000 euros de hipoteca, a 30 años y al 4% de intereses), en 2012 habría pagado 118.000 euros en intereses. Así que, como siempre, el unico que gana es el banco...
La clave para triunfar en los negocios es:
Cuando todo el mundo compre, tú vende.
Cuando todo el mundo venda, tu compra.
No falla.
¿Y para un solar en Barcelona? Imagino que la situación es la misma..¿o hay falta de solares disponibles en Barcelona y eso mejora las opciones?
Efectivamente tengo que dar la razón a los que consideran que no es lo mismo tener una casa para vivir que para especular. Hay 4 tipos de personas:
A) El buen especulador: entendió el mercado, fue consciente de la burbuja, se aprovechó de ello y se forró a costa de malos especuladores y pobres ciudadanos que necesitaban una casa para vivir. Cuando la burbuja estalló vendió todas sus propiedades con un buen descuento, pues sabía que cada año que tardara en vender perdería más y más dinero.
B) El mal especulador: Se creyó que todo el monte es orégano, se hipotecaba para comprar casas con un dinero que no tenía, esperaba un par de añitos y las vendía por el doble. Al principio le fue bien y se compró un BMW, comía como un marqués y vivía en un palacio. Cuando estalló la burbuja no despertó de su sueño, siguió con su estilo de vida, y mantuvo los precios de sus pisos para especular. Hoy está arruinado, los vende con descuento, o los alquila con suerte. Debe millones al banco que nunca recuperará, y probablemente será embargado de por vida.
C) El buen comprador de una casa para vivir: No pretendía comprarse una casa para especular, sino para vivir. Valoró el alquiler y la comprá. Y se decidió por la compra. Si fue antes de 2000 lo hizo antes de la burbuja, si fue después de 2001 ya era consciente de que cuánto más esperara para comprar más caro pagaría, y se dio prisa. No hay buenos compradores más tarde de 2003. En 2006 o 2007 era consciente de que su casa se podía vender por el doble y a veces el triple de lo que le costó. Era consciente de que había una burbuja inmobiliaria increíble, y que todo aquello se caería algún día. Tuvo dos opciones, vender e irse a vivir de alquiler mientras esperaba a que todo bajara, o seguir en su casa, que era para vivir, si se quedó hoy todavía su casa vale más de lo que le costó, se ha ahorrado los alquileres, y tiene una gran parte amortizada. Si vendió, hoy podría volver a comprarse su casa más barata de lo que la vendió, y habría obtenido cierta plusvalía, pequeña porque hay que descontar el coste de los alquileres, pero plusvalía.
D) El mal comprador de casa para vivir. Hay muchos casos, mileuristas que se metían en casas que no podían pagar, obreros con sueldazos que pensaban que ganarían 3000 € para siempre, e incluso personas responsables que se dejaron llevar por la euforia. Todos compraron una casa entre 2003 y 2008, creyéndose que "nunca bajarían" y que si se quedaban sin trabajo "podrían venderla y sacarse un pellizco" Incluyeron en la hipoteca los muebles, la tele de plasma y el BMW. Hoy su casa vale casi la mitad de lo que les costó. Los que perdieron su trabajo se enfrentan a embargos y deudas de por vida con el banco. Todo lo que ganen en su vida será para pagar un alquiler de una choza, la comida, algo de ropa y su deuda con el banco. Los que conservaron su casa, ya no salen de ella, ahorran todo lo que pueden por si se quedan sin trabajo. Todo lo que ganan es para pagar la hipoteca, comer y comprar algo de ropa. Como su casa cada vez vale menos no pueden venderla para quitarse el muerto de la hipoteca de encima, así que aguantan y esperan, y se consuelan pensando que la compraron para vivir, y así se ahorran el alquiler. Si nunca les despiden les irá relativamente bien, aunque no tan bien como si le debieran 100.000 € menos al banco.
Pues yo tengo otra visión de todo ésto:
Propietarios que quieren vender intentando crear una corriente de ventas que evite la evidente bajada de precios. No se engañen señores, los precios seguirán bajando, y luego subirán. Y a los compradores: no compren, los precios seguirán bajando, y si ustedes no compran fuerzan a los propietarios a bajar aún más los precios, así que por su propio bien: no compren.
Si se alquila la vivienda se puede vender por menos de su valor y se sale ganando. Ciertos planteamientos son retrógrados.
No es decir que perderemos por venderla más barato sino de disponer de líquido cuando más convenga.
Esa falta de criterio agrava la crisis.
Olvidas un pequeño detalle amigo...Para poder vender, debe existir un comprador... y ahora debes añadir tambien el factor "probabilidad de que un comprador se fije en mi casa y no en la de mi vecino" y "probabilidad de que los bancos concedan hipotecas en mi ciudad". Precisamente para eso ahora muchos de los que tenian segundas viviendas "zombies" se están hinchando a reformar... Con tu articulo das la sensacion de ser un pseudo-broker que no tiene en cuenta para nada el contexto economico-social en el que estamos ahora.
Absoluta y totalmente de acuerdo con tu articulo.
Yo ahora me quiero cambiar de vivienda a una mayor. En principio es muy complicado vender la mia actual, y no se me ocurre meterme en dos hipotecas, aunque la mia no suponga mucho (400/mes).
HE probado a intercambiarla pagando con la casa y la diferencia en dinero y veo con sorpresa que la gente que vende, parece no tener nadie necesidad de ello....ya que apenas bajan los precios y a NADIE le interesa el cambio de vivienda por otra más el dinero de la diferencia.
O bien coincide que todos los que venden en la zona en la que quiero comprar yo son gente sin problemas económicos o por el contrario, la gente no tiene crisis o no se quiere dar cuenta de que a esos precios es dificil que lo vendan.
Yo miro vivienda para comprar desde hace 5 años.
Los alquileres no hacen más que subir a precios ridículos de 700 euros por 30m2, ahora que no se dan hipotecas y la gente está apurada.
Ahora hay viviendas por menos de 100.000 que yo considero "basuras" pero que no estaban en el mercado por estos precios hace cinco años.
De todos modos, todo está todavía sobrevalorado.
Quien quiere vender no se da cuenta que ofrece pisos en edificios viejos, que necesitan reformas y que todo esto suma al gasto de la vivienda.
Hoy mismo he visto un piso de 50m2 a primera linea de la autopista de Castelldefels (y primera linea quiere decir a 8 metros de la puerta) en un piso totalmente para reformar por 200.000€.
De verdad? Quiero decir, de verdad? No sabía que cara poner, porqué realmente se trata de un piso de m*e*d* en el que respiras humo todo el día, con ruido de coches y en el que tienes que tirar todo al suelo y ponerlo nuevo (no digamos gastos de escalera, fachada, ... que vendrán próximamente)
Creo que nadie sabe el valor real de una vivienda, y la mayoría de la gente espera dar el pelotazo que pensó cuando compró el piso, o por lo menos no perder dinero.
Pero no se engañen señores, los próximos clientes son una de estas dos:
1 - Gente que ya está hipotecada a 40 años y quiere mejorar porqué ahora tiene familia y la casa se le ha quedado pequeña.
2 - Gente que no consiguió hipotecarse pero que ahora tiene algo de ahorros y podría comprar algo barato.
3 - "Ninis" o "casapapis" que quieren emanciparse pero tienen sueldos pírricos y nunca en su vida podrían pagar más de 150.00€ por una vivienda. Ni tan sólo en pareja.
Así que estamos en un país que difícilmente va a crecer, con una moneda que va a permanecer inamovible por muchos años.
Realmente si quieres vender una vivienda mejor hoy que mañana. Porqué es más que probable que o bien los precios bajen mucho, o bien la mitad de los pisos se queden cerrados y la otra mitad alquilados en forma de pisos patera a Españoles.
Muy buen artículo. Solamente comentar que pase lo que pase, la banca siempre gana. Y si no ganara, tranquilos que alli están los fondos para rescatarlos y para que sus gestores sigan engordando sus cuentas
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Una entrada muy explicativa de lo que pasa cuando el precio de la vivienda cae y se quiere vender.
Sin embargo si la casa no se compró para invertir, sino para residir, muchas veces no afecta mucho la fluctuación del precio. Al fin y al cabo, vivo en mi casa y esto genera beneficios más allá de su revalorización o pérdida de valor.
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