Por el precio. Estamos en un mercado bajista desde hace más de 4 años y se da por hecho que los ajustes no han terminado, así que el comprador exige fuertes rebajas. Pero además de poner un buen precio hay que hacer otras cosas. Últimamente me han preguntado unas cuantas veces qué hacer para vender un piso; lo cierto es que es todo un reto hoy en día. Recopilo aquí las respuestas que suelo dar.
Los precios que ves publicados son los de los pisos que no se han vendido todavía, así que
¿Cuál es el precio de los que sí se han vendido?
Puedes seguir un conjunto de anuncios durante un tiempo para descubrir cuándo son retirados, aunque eso no siempre significa que se haya vendido; puede que el propietario simplemente haya descartado vender.
Por ello lo más práctico es hacerse con los servicios de un profesional competente en quien se pueda confiar plenamente. En España, las agencias son las únicas que conocen los precios reales de venta.
¿Qué descuento tendré que aplicar para lograr la venta?
Aunque obviamente cada caso es un mundo, una estrategia posible es publicar un precio de partida e irlo rebajando paulatinamente -cada 10 días por ejemplo- mientras no se reciban contactos. La norma de oro a recordar hoy es clara: solo se vende lo que está comparativamente mejor de precio que el resto de la oferta. Y otra: se puede perder horas consultando estadísticas y haciendo cábalas, pero al final el precio adecuado es el que encuentre comprador. Así que hasta que no llegue, toca bajar.
Es lo que hice personalmente en la venta de mi piso de soltero, comprado en 1999 y vendido en julio 2010. Aquí la historia:
Otro dato a tener en cuenta: el "negative equity" (mi piso vale menos que lo que debo de hipoteca) afecta ya a tantas familias que es cada vez más frecuente, ante una caída de los ingresos, deshacerse de la vivienda asumiendo pérdidas para evitar una pérdida futura mayor.
¿Cómo ajustar el precio?
Ante la falta de estadísticas oficiales fiables lo ideal es usar varias fuentes. Algunas ideas:
- hacer una tasación oficial con una tasadora independiente
- consultar el precio de tasación de otros inmuebles similares en idealista: los puedes ver pinchando en "valor de inmuebles en la zona". Es un link que aparece en la ficha de tu inmueble, debajo de la dirección (solo en las zonas en que tenemos el acuerdo con Sociedad de Tasación vigente)
- consultar los informes de precios de idealista:
http://www.idealista.com/pagina/informes-precio-vivienda
http://www.idealista.com/pagina/informes-precio-vivienda
- verificar la evolución de los precios con el índice 50 de idealista:
http://www.idealista.com/news/indicevivienda
http://www.idealista.com/news/indicevivienda
- verificar los descuentos medios que propone la demanda de la zona con la herramienta de seguimiento de descuentos medios de idealista:
http://www.idealista.com/news/descuentos-viviendas
http://www.idealista.com/news/descuentos-viviendas
- hacer un benchmarking comparando el precio de inmuebles similares que compiten con el tuyo en todos los medios públicos disponibles
- escuchar las recomendaciones de la agencia
- según nuestros datos, la oferta más ajustada es la de las agencias, seguida de la de los bancos, para terminar con los particulares, que fijan los precios más altos.
El comprador está en Internet:
Y quiere ver anuncios de calidad. Pon el tuyo full equip: descripciones, fotos de calidad o vídeos.
Hay que hacer marketing:
El stock es inmenso y tu piso compite con muchos otros. Hay que destacar para atraer al comprador, así que conviene invertir en destacados, visitas virtuales o vídeos profesionales; todos los esfuerzos que puedas hacer serán de ayuda para acelerar la venta.
Sobre el poder del marketing para vender antes:
¿Qué es eso del home staging?
Indispensable que el piso esté ordenado y limpio, cuidar los olores y la temperatura. Reformas urgentes y pintura son un plus.
¿Es mejor vender con agencia?
Sin ninguna duda. Personalmente soy partidario de los acuerdos con exclusiva, aunque corta. Pero con o sin ella, la ayuda de una agencia es crucial. Y puede ser la diferencia entre vender y no vender.
Sobre si conviene o no apoyarse en un profesional:
Sobre cómo acertar escogiendo inmobiliaria:
No tengo prisa
Estupendo, pero si quieres vender el tiempo juega en tu contra. Los precios siguen bajando...
Sobre el dilema: vender ahora o esperar?
Y si te surgen dudas, siempre puedes hacer tu pregunta en el consultorio de idealista:
Si se te ocurre algún otro consejo, deja tu comentario!
Entradas
